Februar 2017

Immobilien-AG – nur eine Mode?

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Immobilien als Anlagegefässe, als Klumpfüsse bei Firmenverkäufen und Nachfolge, als Spekulationsvehikel; die Frage betreffend der Halteform ist immer aktuell! Absicht dieses Artikels ist es, die Funktionsweise einer Immobilien-AG aufzu­zeigen, nicht ohne auch die klassische Halteform im Privatvermögen zu würdigen.

Immobilien können als Privatvermögen, als Geschäftsvermögen oder in einer Immobi­liengesellschaft gehalten werden. Gewinne beim Verkauf unterliegen der Grundstückge-winnsteuer, unter Umständen der Einkom­menssteuer oder der Gewinnsteuer. Als wei­tere Abgaben sind zu beachten: Erbschafts-, Schenkungs-, Handänderungs- und Mehr­wertsteuer sowie Emissionsabgabe.

Immobilien im Privatvermögen

In allen Kantonen unterliegen hier Verkaufsgewin­ne aus Immobilien der kantonalen Grundstückge-winnsteuer, deren Höhe sehr unterschiedlich ist. Für alle Kantone gilt jedoch, dass die Steuer mit zunehmender Haltedauer abnimmt. Im Weiteren können steueraufschiebende Tatbestände gel­tend gemacht werden: z.B. Erbschaft in direkter Linie, Ersatzinvestition einer Erstwohnung usw.

Die Nettoerträge aus Liegenschaften sind jedes Jahr in der privaten Steuererklärung als Einkommen aus unbeweglichem Vermögen zu deklarieren. Ab einer gewissen Höhe wird ein solches Sockeleinkommen zu einem steuerli­chen Faktum. Anderseits sind Unterhalt und wertvermehrende Investitionen in Energie­sparmassnahmen als Abzüge steuerlich inte­ressant, wogegen Abschreibungen und Rück­stellungen nicht möglich sind.

Immobilien im Geschäftsvermögen

Hier werden Verkaufsgewinne je nach Kanton steuerlich unterschiedlich gehandhabt: TI, BE, ZH, UR, SZ, NW, BS, BL und JU erfassen diese Gewinne ebenfalls mit der Grundstückgewinn-steuer. Das ist das monistische Steuersys­tem. Die restlichen Kantone unterstellen die Immobiliengewinne natürlicher und juristischer Personen hingegen der ordentlichen Gewinn­steuer. Dieser realisierte Kapitalgewinn wird zum übrigen Geschäftsgewinn hinzugerechnet. Kantone, bei welchen die Grundstückgewinne aus Privatvermögen und Geschäftsliegenschaf­ten unterschiedlich besteuert werden, wenden das dualistische System an.

Bei der direkten Bundessteuer werden die Gewinne aus dem Verkauf von privaten Lie­genschaften steuerlich nicht erfasst. Hingegen wird beim Verkauf von Geschäftsliegenschaften die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer fällig. Der steuerlichen Qualifikation einer Liegenschaft zum Privat- oder zum Geschäftsvermögen kommt somit eine wesentliche Bedeutung zu. Liegenschaften im Besitz einer Kapitalgesell­schaft bzw. Liegenschaften, welche in einer Ein­zelfirma bilanziert und überwiegend geschäft­lich genutzt werden, sind diskussionslos dem Geschäftsvermögen zuzuordnen.

Hingegen gibt es Liegenschaften, welche im Grundbuch auf den Namen einer natürlichen Person eingetragen sind und die einzig durch die steuerliche Qualifikation dem Geschäfts­vermögen zugeordnet werden. Grundsätz­lich geht es der Steuerverwaltung dabei um die Frage, inwieweit das Halten der Immobi­lie einer privaten Vermögensanlage entspricht oder eher einer selbstständigen Erwerbstätig­keit bzw. einem gewerbsmässigem Handeln gleichkommt. Folgendes ist relevant:

  • Systematisches, planmässiges Vorgehen
  • Absicht, einen Gewinn zu erzielen
  • Häufigkeit der Transaktionen
  • Enger Zusammengang mit der beruf - lichen Tätigkeit
  • Spezielle Fachkenntnisse
  • Kurze Besitzesdauer
  • Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte
  • Reinvestition der Gewinne in gleichartige Anlagen
  • Nach aussen sichtbares Auftreten am Markt

Diese Kriterien müssen keinesfalls kumulativ erfüllt sein, einzelne davon reichen aus.

Überblick Schweiz Immobilien

Überblick über die Kantone mit monistischem und dualistischem Besteuerungssystem für Grundstückgewinne in der Schweiz

Sprungartiger Steueranstieg

Wenn nun der Verkaufsgewinn in Kantonen mit dem dualistischen System sowie bei der direkten Bundessteuer als Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit versteuert werden muss, erhöht sich das private steuerbare Einkommen sprungartig, in aller Regel ergibt sich ein Grenzsteuersatz von 35%. Dazu kommen AHV und Familienzulagen von knapp 12%, was zu Totalabgaben von 47% führt.

Es ist möglich, dass eine Liegenschaft im Laufe der Zeit seitens der Steuerverwaltung aufgrund eines neuen Sachverhaltes umqualifiziert wird. (z.B. Umnutzung oder Gewerbemässigkeit). Zum Zeitpunkt der Umqualifikation ist der aufgelaufene Gewinn bei Kantonen mit dualistischem System mit der Grundstückgewinnsteuer abzurechnen, ohne dass sich grundbuchmässig etwas ändert! Der abgerechnete Betrag ist die Grundlage zur Berechnung eines allfälligen Verkaufsgewinnes, sobald die Liegenschaft tatsächlich verkauft wird.

Zweck einer Immobiliengesellschaft

Dank einer Immobilengesllschaft können exzessiv hohe Abgaben verhindert werden, insbesondere wenn eine solche frühzeitig Anwendung findet.

Worin liegen die Vorteile?

  • Kalkulierbare Steuerbelastung sowohl der jährlichen Erträge als auch eines allfälligen Spekulationsgewinnes in der Gesellschaft (13 –25% je nach Kanton)
  • Keine AHV und Familienzulagenabgaben
  • Abschreibungen /Rückstellungen zulässig
  • Privilegierte Besteuerung von Dividendenausschüttungen beim Aktionär
  • Aktionärsdarlehen steuerneutral zurückführen
  • Grösserer Freiraum bei der Steuerplanung (z.B. Zeitpunkt, Höhe von Dividenden)
  • Einfachere Handhabung bei Vererbung (Aktien statt Liegenschaften)

Welches sind die Nachteile?

  • Grundstückgewinnsteuer beim Übertrag der Liegenschaft in die eigene Gesellschaft
  • Allenfalls 1% Emissionsabgabe
  • Neben der Gewinnbesteuerung in der AG/GmbH ist die rabattierte Besteuerung im Zeitpunkt der Ausschüttung zu beachten.
  • Wirtschaftliche Handänderung bei Verkauf der Aktienmehrheit (Grundstückgewinnsteuer)
  • Kein pauschaler Unterhaltsabzug möglich
  • Allenfalls höhere Vermögenssteuer (Aktienwert ist tendenziell höher als Katasterwert der Liegenschaft)

Übergeordnet zu den erwähnten Vor- und Nachteilen sind folgende Aspekte massgebend:

  • Zeitpunkt und Höhe des steuerbaren Betrages pro steuerbaren Tatbestand bestmöglich lenken: vom Tag an, an welchem mehr Geld verdient wird als zum Lebensbedarf benötigt wird, bis zum Ableben!
  • Mit zunehmendem Alter z.T. Lohn aus Erwerbseinkommen durch steuerlich privilegierte Dividenden ersetzen
  • Erwirtschaftete Gewinne verbleiben teilbesteuert in der Immobiliengesellschaft und können dort direkt wieder reinvestiert werden. Dem Inhaber steht somit mehr freies Geld zur Verfügung, bis die definitive Entnahme über Dividenden erfolgt.
  • Die aktuelle Steuersystematik belastet die Einkünfte von Pensionären am stärksten, weil hier zahlreiche Abzugsmöglichkeiten entfallen: Berufsauslagen, Einzahlungen 2. / 3. Säule, Kinder- und Zweitverdienerabzug. Da steigt die Progression raketenartig, insbesondere wenn noch nachhaltig Immobilienerträge anfallen.

Gut abklären – klar entscheiden

Dank tieferer Besteuerung von Gesellschaftsgewinnen und reduzierter Dividenden-Besteuerung ist die Immobiliengesellschaft attraktiv. Bei Prüfung einer Vermögensumschichtung ist es zentral, die Höhe der einmalig anfallenden – kantonal unterschiedlichen – Kosten zu eruieren und dem potenziellen Langzeitnutzen gegenüber zu stellen. Wenn abgesehen von selbst bewohnten Liegenschaften die Absicht besteht, Liegenschaften als Anlagegefäss zu erwerben, ist eine Immobiliengesellschaft von Anbeginn empfehlenswert, da die Einmalkosten grösstenteils entfallen.

Bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen drängt sich das Prüfen einer Umstrukturierung im jedem Fall auf. Bei Liegenschaften im Privatvermögen stehen zwei Fragen im Raum:

  • Wie hoch sind die nachhaltigen Nettoerträge aus Liegenschaften?
  • Wie hoch sind die Einmalkosten infolge Umstrukturierung?